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   Segnn  el derecho vigente en aquella 6poca, y ann posteriormente,  dentro y fuera do Espafna, la transmisi6n de la propiedad territorial se efectfia mediante el hecho de la tradici6n, que pocas veces es conocido del pniblico, cuando se verifica por acto inter viros, y por el liecho, las imis veces igualmente  ignorado  del fallecimiento del duenfo, cuando tiene lugar en virtue de herencia, legado 6 de cualquiera otro titulo mortis casa.
   Semejante  manera  de efectuar la transmisi6n de la propiedad  y de los derechos reales, produce necesariamente en la vida practice dudas y vacilaciones sobre la persona del verdadero duefio, sobre el estado juridico de la finca v sobre la fecha en que realmente adquiere el cardtcter do duelo.
   A la penetraci6n y claro talento de Luzuriaga no podia ocultarso que toda vacilaci6n y duda nacida del acto do la transmisi6n  0de propiedad, era d  alta importancia para la existencia de la misma propiedad y para todas las relaciones juridicas quo tienen por objeto los inmuebles. Debi6 comprender, adenis, quo la solidez y la base nis firm de la propiedad territorial estriba en un buen regimen quo ordene todo lo concerniente A los actos por los quo se transmiten y gravan los bienes inmuebles. Y penetrado d   estas verdades  inconcusas se resolvi6 espontineamente i someter ti la deliberaci6n de sus colegas la adopci6n de una base tan radical, con lo quo dicho jurisconsulto se adelant6 tl muchas logislaciones modernas, que han adoptado el principio trascendental de hacer dopender la adquisici6n do la propiedad do una formalidad exterior 6 pnblica: la inscripci6n on el Registro pnblico do todos los actos traslativos do los inmuebles 6 constitutivos de algin derecho real.
   Porque  n6tese bien; el primer Estado  quo despues  do Austria adopt6 de una manera clara y explicita, la reforma propuesta por Luzuriaga,  fu6 Sajonia en su celebre Ley